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不動産投資は難しい!

投資
不動産投資が難しいのは利回りの計算が難しいから!
不動産投資を自分がしていない理由を簡単に説明します。

不動産投資とは?

不動産投資とは簡単に言うと不動産(アパートや一軒家)を買ってその家賃収入を得ることで利益を得る投資方法です。
1000万で買った物件が月10万で貸せれば単純計算で100ヶ月で買った代金が戻ってくる計算になります。
その後は寝てても勝手に利益が得られることになります。
通常数千万円の物件を一括で買うことは難しいので銀行でローンを組みます。
ローンは借金ですが、ローンより家賃収入が多ければ家賃でローンを返しながら物件を自分のものにすることができるのです。
最高やん!早く不動産買って誰かに貸そうっと!

実際にどれくらい稼げるの?

楽待という不動産投資用物件を取り扱うサイトがあります。
これを少し観察してみましょう。
https://www.rakumachi.jp/

楽待より

ここに例として東京で販売している2000万の物件を例とします。

この物件の表面利回りは12%です。

相場からは月20万の家賃が想定されるので年240万となり240÷2000=年利12%です。

12%!? インデックス型投信積立じゃ5~7%がいっぱいいっぱいなのに!?

しかし実はカラクリがあります。

それは表面利回り実質利回りは違うということです。

表面利回りは言わば机上の空論であり、理想でしかありません。

実は不動産投資における実際の利益はこの実質利回りです。

では実質利回りはどう計算するのか。

ここが素人には非常に難しいです。

なぜなら

表面利回り
年間家賃収入÷物件価格

と非常にシンプルですが

実質利回り
(年間家賃収入-空室損失費用-管理料-修繕積立金-固定資産税-修繕費用-光熱費-その他費用)÷物件価格

と非常に複雑です。

素人に計算できるわけありません。

先ほどの表面利回り12%の例では実質利回りが5%以下になってもおかしくありません。

実質利回り5%なら災害リスクや管理の手間から考えてインデックス型投信積立の方が楽だと思います。

最初から実質利回りを書いてくれよ!

本当におっしゃる通りたど思いますが、物件を売る側にとって表面利回りで説明した方がお得感が出て客(つまり投資する人)に買わせやすいのだと思います。

そして実際いろいろな諸費用は人により削減できるものがあったりするので一概に計算できないのも事実です。

ここまで読んでいただければなぜ自分が不動産投資に手を出さないのかわかったと思います。

簡単に言えば実質利回りが計算できないからです。

不動産会社が実質利回りがこれくらいですよと提示しても本当にそうなると限りませんし、そこまでお得な物件であればいきなり縁もゆかりもない自分に紹介するとは考えづらいです。

もちろん全ての物件がハズレとは言えませんが、目利きができない以上、借金を背負ってまで投資するのはリスクが高いと思います。

もちろん潤沢に資産があれば多少失敗してもやろうと思うかもしれませんが・・・

不動産投資のメリット

不動産投資は節税になるのか?

これははっきり言います。なりません。

「不動産投資 節税 嘘」で検索すればいくらでも記事が出ます。

研修医になると必ず節税対策にマンション買いませんかとセールスの電話が職場のPHSにかかってきます。

完全にカモりにきてますね。

不動産投資は年金代わりになるのか?

成功すればなるが、失敗すればならないです。

家賃収入は時間が経てば減ってきますし、修繕などにかかるコストも増えます。

今の家賃が20年続くことはほとんどないです。

今後の日本では空き家が増え、不動産は余ることが予想されています。

年金になるからという理由で良くわからない不動産を買うのはやめましょう。また、そういったセールスをする業者にも注意です。

不動産投資は相続税対策になる?

これもケースによります。

資産価値が高い不動産であれば相続税対策になりますが、逆に低い資産価値の不動産であれば税金を払うだけの荷物になる可能性もあります。

一概に不動産投資すれば相続税対策になるのは間違いなのでこれも注意が必要です。

どうやって勉強すればいいの?

じゃあ不動産投資セミナーで勉強しなきゃ!

不動産投資セミナーは大体無料です。下手すると参加すると商品券やポイントがもらえます。

もうわかりますよね?

不動産投資セミナーとはセミナーではなく、不動産販売会なのです。

そんな営業で本当にお買い得な物件が紹介されるでしょうか?

知識の無い人間がこういったセミナーに行けばお得そうに見える物件をいろいろ買わされる羽目になるのでむしろセミナーには勉強してから行くことをおススメします。

勉強したければ本やネット上でもいろいろ学ぶことができます。

まとめ

不動産投資で成功するには実質利回りが高い物件を見つけることが重要。

しかし素人にはその計算は難しい。かと言って業者の言いなりでは良い物件は手に入れられない。

不動産投資は手を出さないか、本当に勉強して投資するかの2択!

 

 

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